Для чего и в каких случаях необходимо «выводить квартиру из жилого фонда»? Самый распространённый случай - это желание сделать из своей квартиры магазин, салон красоты или кафе, то есть использовать свою квартиру в коммерческих целях.

Почему нужно оформлять свою недвижимость в соответствии с тем, как вы будете ее эксплуатировать в дальнейшем? Например, для того, чтобы потом без проблем получать все необходимые разрешения, связанные с бизнесом. Согласитесь, что имея магазин, но не имея разрешения продавать какие-либо продукты, вы можете поставить свой бизнес под угрозу. Ну и кроме всего прочего, взять и просто начать эксплуатировать квартиру как коммерческий объект – нельзя! И тому есть ряд причин…

Во-первых, вход в помещение должен быть отдельным. Вашим будущим клиентам будет не удобно заходить к вам через общий подъезд, да и по требованиям СНиП вы должны обеспечить отдельный вход! Для этого необходимо получить и оформить в аренду небольшой участок земли перед квартирой. Ну и конечно ваш будущий коммерческий объект должен соответствовать всем пожарным, строительным и санитарным требованиям, действующим на территории РК.

Второй важный момент, который вы должны учитывать - во всех ли случаях можно вывести квартиру из жилого фонда? Нет, не во всех! Если ваша квартира выходит окнами только во двор вашего дома, то вывести квартиру из жилого фонда не получится, так как существует запрет на «уплотнение дворового пространства». Еще вы можете столкнуться с таким препятствием - если дом новый и в нем нет никаких коммерческих помещений на первом этаже, в этом случае вам также могут отказать в выводе квартиры из жилого фонда. Мотив отказа – «не соответствие ранее выданному эскизному проекту». Это означает, что при строительстве этого дома и в соответствии с планом застройки города, в этом доме не предусматривалось никаких коммерческих объектов. Не хотелось бы спорить, насколько это правильное решение, но кто-то должен регулировать хаотичное появление офисов и магазинов. Компетентные органы имеют право отказывать в выводе квартир из жилого фонда.

Все ли это проблемы, которые могут возникнуть на вашем пути? Нет, на самом деле проблем больше… Это и прохождение красных линий, и инженерные сети, проходящие возле вашего дома, но самое главное - это согласие ваших соседей. Прежде чем озадачится технической стороной вывода вашей квартиры из жилого фонда, нужно получить нотариально заверенное согласие соседей. Это не всегда бывает просто, поэтому подумать о согласии соседей стоит заранее.

Но самой важной проблемой в вопросе вывода квартир из жилого фонда сейчас стали панельные дома. В панельных домах серии 158 и других, относящихся к типовой застройке, в связи с ужесточением сейсмоконтроля перепланировки вообще запретили с 2012 года. Это связано с тем, что перепланировки нарушают целостность каркаса  дома, что ведёт к его ослаблению, а это недопустимо в сейсмоопасной зоне. Нужно понимать, что дома состоят из цельнолитых железобетонных панелей, нарушать целостность которых нельзя категорически (пп. 6.10 СНиП РК 3.02- 43-2007 «Жилые здания»). Никто не захочет нести ответственность как административную, так и уголовную, существенно усиленную с 1 января 2015 года новой редакцией закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан». Это же касается и лиц, осуществляющих технический и авторский надзор за строительством. Если ваша квартира находится в старом панельном доме, и вы проживаете в сейсмоопасной зоне, то в перепланировке вам откажут, а без этого невозможно сделать отдельный вход в квартиру и, соответственно ее вывод из жилого фонда становится не возможен.

Вывод жилья можно планировать, с большой долей вероятности, в кирпичных, каркасных (начиная с 80-х годов постройки) и монолитных домах с кирпичным заполнением. Что касается красных линий, то строить или располагать на них даже незначительные постройки, запрещено. Такие линии разграничивают жилую зону от дорожной полосы. Они существуют перед каждым зданием, будь то многоквартирный или частный дом, а также коммерческий или промышленный объект. Линии наносятся в рамках генплана, который утверждается не только городскими, но и республиканскими властями и государственной экспертизой.

Но мы не будем сгущать краски, просто дадим вам советы. Что нужно сделать, чтобы принять решение - покупать квартиру или нет, если вы ее хотите приобрести "под бизнес"? Во-первых, советуем сначала заказать топографическую съемку на участок перед планируемым отдельным входом в квартиру. Если все, о чем я говорил ранее, соответствует требованиям, то далее необходимо заказать форэскиз будущего объекта, в любой проектной организации. Форэскиз нужен для более детального раскрытия вашего замысла, для того чтобы архитектор города не ломал себе голову, что вы хотите там построить и для того чтобы он, по ошибке не выдал вам отрицательный ответ.

После этого необходимо сдать документы для получения АПЗ и постановления на дополнительный земельный участок. После получения разрешения на проектирование, вы можете приступать непосредственно к проектированию: изготовление и утверждение Эскизного проекта, Рабочий проект(все части), экспертиза Рабочего проекта, получение постановления на СМР(строительно монтажные работы). После этих этапов необходимо заключить договора Авторского и технического надзоров а так же договор генерального подряда. Все организации должны быть лицензированы и ответственные лица должны иметь аттестацию.

После всей этой работы, необходимо уведомить ГАСК о начале производства работ на объекте. После выполнения строительно-монтажных работ, можно приступать к сдаче объекта в эксплуатацию. С 1 января 2016 года вступили в силу поправки к закону «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан», и теперь отсутствуют такие понятия как рабочая и приёмочная комиссии, а процесс приёмки осуществляется только следующими участниками: заказчиком, подрядчиком, техническим и авторским надзором.

Заключительным этапом оформления процесса вывода квартиры из жилого фонда является выкуп в собственность или аренду участка. Для этого собственник должен обратиться с заявлением и пакетом документов в городской акимат. При этом вы получаете в собственность исключительно квадратные метры непосредственно под помещением, а не под пристройкой, как ошибочно считают некоторые владельцы. Без этого невозможно зарегистрировать права на нежилое помещение, поскольку по закону владельцы жилых помещений не имеют права выкупа земли.

Последний этап иногда упускается владельцами недвижимости, но он тоже важен. Пока вы не зарегистрируете в органах юстиции своё помещение как нежилое, оно будет продолжать числиться как жилое. Зачастую собственники помещения, проведя СМР и введя объект в эксплуатацию, считают процесс законченным. В итоге, они не могут впоследствии распорядиться своим имуществом. Поэтому, после сдачи вашего, теперь уже коммерческого объекта в эксплуатацию, вам необходимо обратиться в органы юстиции и зарегистрировать его как нежилое.

На самом деле при выводе квартиры или дома из жилого фонда процесс оформления всех необходимых документов достаточно сложный, и лучше его поручить специалистам. Такие специалисты работают в ТОО «Консалтинг Строй Груп» - мы точно знаем как, сделать этот процесс быстрее, а наличие проектного отдела позволит избежать дополнительных, не запланированных затрат в дальнейшем. Кроме того, мы сотрудничаем со всеми необходимыми организациями, которые могут понадобится в процессе выполнения данного поручения. Наш опыт позволяет решать все вопросы, связанные с выводом из жилого фонда, и дя начала советуем обратиться к нам за консультацией (консультируем бесплатно).

Если же вы захотите построить такой объект и начать эксплуатировать жилую квартиру в коммерческих целях без оформления документов, то вам необходимо знать какие штрафы к вам могут применить. Речь идет о штрафах, уплата которых не влечёт автоматического узаконения:

• Строительство (реконструкция, реставрация, расширение, техническое перевооружение, модернизация, капитальный ремонт) объектов и их комплексов без проектной (проектно-сметной) документации либо по ПСД, не прошедшей в установленном порядке экспертизу, — 120–580 МРП (1 МРП —2 269 тенге);
• Осуществление строительства без сопровождения технического и авторского надзора — 40-50 МРП;
• Незаконное переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме без архитектурно-строительного проекта и разрешения уполномоченного органа  — 30 МРП для физических лиц и 90–300 МРП для юрлиц. За те же действия, которые повлекли или могли повлечь полную потерю прочности и устойчивости (разрушение) здания, штраф — 80 и 180–500 МРП соответственно;
• Эксплуатация неузаконенной перепланировки — от 10 до 100 МРП в зависимости от юридического статуса собственника. А еще вас могут заставить вернуть все в первозданный вид, естественно за ваш счет.

Несмотря на то что весь процесс по выводу квартиры/дома из жилого фонда занимает много времени и сил, его стоит пройти как положено по закону, дабы избежать проблем в будущем!

В "Консалтинг Строй Груп" вы можете получить бесплатную консультацию наших специалистов. Обращайтесь к нам, и мы вам обязательно поможем!