Проектирование. С чего начать, где заказать проект - вопросы и ответы о проектировании.

 

Компания “Консалтинг Строй Груп” успешно работает в Астане с 2010, а с 2015 работает филиал компании в г. Алматы. Мы предоставляем большой спектр услуг по оформлению документов на строительство и недвижимость, в том числе работаем с физическими лицами и компаниями по проектированию индивидуальных жилых домов и садовых домов, а также по проектированию различных коммерческих объектов, включая крупные тепличные комплексы, заводы, торговые центры, многоквартирные жилые дома.

Когда к нам обращаются клиенты, которые в первый раз имеют дело со строительством и проектированием, они задают одни и те же вопросы. В этой статье мы решили выделить эти вопросы и ответить на них максимально просто. Надеемся, что эта информация будет полезной для всех, кто решил построить дом или здание для бизнеса!

С чего начинать проектирование?

Рекомендуем начинать процесс с консультации с опытным проектировщиком! Специалист составит список всех ваших пожеланий относительно объекта, который вы хотите построить, и с учетом правильного названия объекта. Название будущего объекта обязательно должно соответствовать целевому назначению участка, а также указывать, что это: новое строительство, или новое строительство со сносом существующих строений, или реконструкция. Также в этом списке ваших пожеланий должны быть учтены такие важные моменты как размещение строения на участке, площадь застройки, этажность объекта, необходимое количество помещений и их размещение (планировки), материал стен, материал кровли и тд.

На основе составленного списка проектировщик даст вам свои рекомендации: из чего лучше построить объект, какой фундамент правильно сделать, на чем можно сэкономить, а на чем - нет, куда должны выходить окна, какие особенности при строительстве могут быть с учетом грунта на вашем участке и в рамках СНИПов, действующих на территории РК. После консультации проектировщика у вас будет полное понимание того, из чего и как лучше строить на вашем участке. Если до встречи с проектировщиком у вас была мечта что-то построить, то после - у вас будет конкретный план действий по строительству. Поэтому, первым делом обратитесь за консультацией к специалисту!

Где и у кого можно заказать проект?

В этом вопросе не советуем экспериментировать, обращаясь к услугам студентов, предлагающих самые лучшие сроки исполнения работы и самые низкие цены, да еще с гарантией качества... Обращайтесь за услугой проектирования в компании, имеющие соответствующие лицензии и, как минимум, главного архитектора и главного инженера, потому что от их знаний будет зависеть, надежность построенного здания, что особенно важно в зонах с повышенной сейсмоопасностью! Обращаясь в Проектную компанию, поинтересуйтесь ее лицензией и опытом работающих в ней проектировщиков.

Можно ли купить готовый проект в интернете и строить по нему?

Готовый проект - хороший вариант в плане экономии средств и времени, но только при соблюдении ряда условий. Поэтому внимательно посмотрите перечень этих условий и если они не осуществимы или сложно осуществимы, лучше закажите индивидуальный проект местному проектировщику. Приобретая готовый проект, заключайте договор с поставщиком проекта на следующих условиях:

  • оплату за проект производить двумя или тремя траншами, причем последнюю оплату вносить после прохождения всех необходимых согласований строительства в Архитектуре;
  • задание на проектирование, эскизный проект, рабочий проект должны выдаваться в двух экземплярах на бумажных носителях с печатями проектировщика и живыми подписями исполнителей;
  • проектировщик должен приложить к проекту лицензию, действующую на территории Республики Казахстан (!), в которой перечислены все виды работ, необходимые для выполнения такой услуги;
  • проектировщик должен адаптировать приобретаемый вами готовый проект с учетом требований местного градостроительного органа - красных линий, возможных топографических особенностей вашего участка и ваших личных пожеланий, и доработать проект в соответствии с предписаниями госорганов и организации, выдающей экспертное заключение по Рабочему проекту (для зданий выше 2 этажей и коммерческих объектов).

Если тот, кто предлагает вам купить готовый проект, не может или не соглашается выполнить эти условия по каким-либо причинам, лучше искать другие варианты. Опять же, проще всего заказать индивидуальный проект местному проектировщику.

Что такое АПЗ и почему оно так необходимо?

Для того, чтобы начать строительство любого объекта, необходимо сначала получить одобрение от Архитектуры в виде АПЗ ( Архитектурно-Планировочное Задание), при составлении которого учитывается наличие техусловий на подключение к электроснабжению и водоснабжению, красные линии и ПДП (Проект Детальной Планировки на основе Генплана). Это именно те позиции, при наличии (красные линии) или отсутствии (коммуникации) которых вам могут отказать в выдаче АПЗ и вы не будете иметь право начинать строительство. Подавать заявление на АПЗ можно нарочно через ЦОН, либо в электронном виде с приложением всех правоустанавливающих документов, а также Задания на проектирование, утвержденного заказчиком, и корректно заполненного Опросного листа.

В Опросном листе запрашиваются Техусловия на подключение коммуникаций (как минимум, по электроснабжению и водоснабжению). При необходимости прилагаются расчеты по нагрузкам потребления. В случае получения мотивированного отказа, если позиции подлежат изменению, то заявление можно подавать повторно. Есть еще один вариант - обжаловать отказ в судебном порядке в сроки, установленные законодательством РК. Во всех случаях, если вы получили мотивированный отказ, сначала советуем получить консультацию специалиста, составившего этот отказ - обычно на бланке такого письменного отказа в левом нижнем углу стоят контактные данные этого специалиста, и вы можете ему позвонить со своими вопросами.

А вот полученное АПЗ – это уже руководство к действию для проектировщика, который обязан учесть все пункты, прописанные в данной инструкции, при работе над объектом. И когда ваш проект с учетом этих указаний выполнен, вы можете приступать к строительству!

Для чего нужна топосъемка?

Топосъемка – это подробное изображение участка местности в уменьшенном масштабе М 1:500

  • На топосъемке отражаются все объекты, расположенные на участке и коммуникации в системе условных знаков.
  • На основе топосъемки выполняется Генплан - обязательный раздел любого проекта.
  • На топосъемку наносятся красные линии (о красных линиях смотрите ниже).
  • Топосъемка отображает фактическую ситуацию на участке, включая расположение существующих границ и границ по госакту (они часто не совпадают).
  • Топосъемка отображает высотные отметки, которые необходимы для перемещения грунтовых масс на участке, что особенно важно на неровных участках) и необходимо для учета дренажной системы (обязательный фактор на подтопляемых территориях).

Итак, без топосъемки полноценное проектирование не возможно! Когда вы обратитесь за проектированием, любой архитектор первым делом попросит у вас топосъемку вашего участка. Топосъемка - обязательный документ для начала проектирования.

Что такое красные линии и почему на них надо ориентироваться?

Красные линии - это границы, отделяющие зону жилой застройки (частная собственность) от нежилой (улицы, дороги, места пролегания наземных и подземных коммуникаций т п). Закон регламентирует строительство домов в 3 метрах от границ красных линий в обязательном порядке, а при наличии магистральных дорог - обязательны 6 метров отступа.

К красным линиям, на которые важно обращать внимание, относят также :

  • зона ограничения кладбища (составляет 300 м от границ кладбища). Новое строительство в данной зоне запрещено по санитарным нормам, но возможны исключения для недействующих кладбищ. Подробную информацию о нахождении кладбища и его состоянии, действующее оно или недействующее, можно получить в комбинате ритуальных услуг;
  • зона ограничения ЛЭП (уточнить возможные ограничения для строительства лучше в АЖК);
  • водоохранная полоса ( 35 м от водоема в обе стороны от уреза воды). В пределах водоохранных полос согласно поправке в водный кодекс РК от 9 июля 2003 года №481-II, ЗРК № 180-IV от 10 июля 2009 года и в соответствии с постановлением акимата г. Алматы № 1\110 от 31 марта 2016 года « Об установлении водоохранных зон и полос поверхностных водных объектов в административных границах г. Алматы» запрещается: (цитируем дословно) «строительство и эксплуатация зданий и сооружений, за исключением водохозяйственных и водозаборных сооружений и их коммуникаций, мостов, мостовых сооружений, причалов, портов, пирсов и иных объектов транспортной инфраструктуры и т.д.» Причем, это ограничение распространяется на весь участок, если даже кусочек участка шириной в полметра входит в 35 м, а основная часть участка лежит за пределами полосы. Многие путают водоохранную полосу с водоохранной зоной. Водоохранная зона значительно шире - от 120 м до 500 м в обе стороны от уреза воды. Но режим хозяйственного использования в водоохранной зоне менее жесткий. В любом случае, по всем вопросам, связанным с водоохранными полосами и зонами, лучше сразу обращаться в БАБИ (Балхаш-Алакольская бассейновая инспекция).

Когда вы будете решать, где расположить дом или коммерческое здание на вашем участке, обязательно нужно учитывать наличие красных линий и расстояние до них.

Что такое ПДП и для чего нужно ознакомиться с ними перед проектированием?

Один из факторов, влияющих на решение Архитектуры по выдаче АПЗ – это так называемые Проекты Детальной Планировки (ПДП) города, которые можно получить в Архитектуре с помощью письменного запроса. ПДП регулируют дальнейшую застройку районов города, включая изменение инфраструктуры города, расширение дорог, планируемые развязки и тд.

Согласно ПДП строительство жилых домов возможно только в зоне Ж1 - усадебная застройка.

В ниже перечисленных зонах возможно строительство только в соответствии с назначением:

  • строительство многоэтажных домов (зоны Ж4, Ж5, Ж6);
  • строительство социально важных объектов и общественная застройка (зоны ОЦ-1, ОЦ-2, ОЦ-3, ОЦ-4);
  • строительство производственных объектов (зоны П-1, П-2, П-3, П-4);
  • строительство домов отдыха, кемпингов, санаториев (зоны Р-2, Р-3);
  • строительство теплиц, питомников, прочих сельскохозяйственных объектов (зоны СХ-1, СХ-2, СХ-3);
  • строительство, связанное с инженерной и транспортной инфраструктурой (зоны Т-1, Т-2, Т-3, Т-4, Т-5, Т-6, Т-7, Т-8).

Почему важно посмотреть ПДП перед началом проектирования? Например, может быть такая ситуация, что целевое назначение вашего участка “Строительство индивидуального жилого дома”, а согласно ПДП данного района участок расположен в зоне Ж4, что предполагает застройку многоэтажными жилыми домами. В этом случае Управление архитектуры откажет вам в выдаче АПЗ. И обжалование этого решения возможно только в судебном порядке. Поэтому, перед началом проектирования обязательно посмотрите красные линии и ПДП!

Если на участке есть старые строения, нужно ли их указывать в проекте?

Если на участке есть старые строения, указанные в техпаспорте, и которые нужно снести, надо сразу получать АПЗ со сносом существующих строений, чтобы не тратить дополнительное время и деньги на оформление акта сноса. Проектировщик в этом случае обозначает строения на генплане, как сносимые. Снос старых строений должен быть осуществлен в период от подачи уведомления о начале строительно-монтажных работ до изготовления нового техпаспорта, к которому дадут два заключения: одно - о сносе, второе – о построенном объекте.

Для чего проектировщику нужна Геология?

Геология - это отчет по инженерно-геологическим изысканиям, и рекомендуем его делать! Потому что такой отчет содержит информацию о грунтах - геологических породах, лежащих наверху земной коры. А грунты и фундаменты в проектировании всегда взаимосвязаны. От состава грунтов рассчитывается глубина заложения фундамента и определяется конструктивная схема фундамента (ленточный, сплошной в виде плиты, свайный и т.д.). Исходя из содержания химических элементов в грунтах рекомендуется марка бетона для взаимодействия с арматурой в антикоррозийных целях. Очень важный момент - глубина залегания грунтовых вод - тоже принимается во внимание конструктором для обеспечения необходимых мер для гидроизоляции фундамента.

В общем, чтобы фундамент был прочным, экономичным и соответствовал по долговечности сроку службы здания, проектировщику желателен полный отчет по геологическим изысканиям на участке. А фундамент - это основа любого строения и относиться к проектированию фундамента с пренебрежением не стоит.

Геологические отчеты можно получить путем бурения скважин на участке с дальнейшим лабораторным исследованием образцов грунта, либо по архивным материалам у компаний, имеющих лицензию и многолетний опыт работы в геодезии.

Необходим ли авторский и технический надзор при строительстве домов?

С июня 2018 все дома не выше 2-х этажей принимаются в эксплуатацию собственником самостоятельно. А это означает, что авторский и технический надзор не нужны, но это также означает и то, что ответственность за качество строительства возлагается на собственника дома.

Тем не менее, строительство домов выше 2-х этажей, расположенных в зонах с повышенной сейсмической опасностью, например, в Алматы, требует специальных проектных решений, и без авторского и технического надзора строительство не будет завершено.

Из чего состоит эскизный проект?

Эскизный проект в полном объеме должен содержать:

  • краткую пояснительную записку;
  • технико-экономические показатели, в том числе общую площадь, площадь застройки, жилую площадь;
  • ситуационную схему в М 1:2000;
  • генплан в М 1:500, выполненный на основе топосъемки;
  • фасады (в цвете);
  • планы этажей и план кровли, разрезы.

Красивые картинки в 3D только увеличивают стоимость проекта, а по существу, особой необходимости в них нет.

Какие разделы должен включать в себя рабочий проект?

Основные разделы рабочего проекта обычного жилого дома - это три раздела: генплан, архитектурные решения, конструкции железобетонные. Разделы по инженерным сетям (электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение) можно заказать отдельно по усмотрению застройщика.

А вот рабочий проект специализированных или более масштабных объектов, например, многоквартирного жилого комплекса или теплицы должен содержать разделы по инженерным сетям, такие, как водоснабжение и канализация (ВК), отопление, вентиляция и кондиционирование (ОВК), электроснабжение (ЭЛ), силовое электрооборудование(ЭМ), электроосвещение(ЭО), газоснабжение(ГС), которые дополнительно согласовываются по перечню, выданному местной архитектурой, а также пожаротушение (ПТ), видеонаблюдение, проект организации строительства(ПОС), сметная документация, альбом для маломобильных групп населения(МГН), охрана воздействия окружающей среды (ОВОС), технологические решения(ТХ) плюс к генплану(ГП), архитектурным решениям(АР), конструкциям железобетонным(КЖ), возможен раздел конструкции металлические (КМ).

В этой статье мы постарались ответить на вопросы, с которыми сталкиваются люди, решившие что-либо построить, в самом начале. С каждым этапом проектирования появляются новые вопросы - более сложные. Мы консультируем на всех этапах проектирования, и вы всегда можете обратиться к нам со своими вопросами, но самое удобное и выгодное решение - когда мы берем на себя все этапы проектирования и возникающие по ходу вопросы, предоставляя услугу “Проектирование под ключ”.

Все первичные консультации бесплатны! Обращайтесь!

Астана, ул. Отырар 15, оф. 305, тел: +7(7172) 20 10 88+77015128674

Алматы, ул. Нурмакова 65, офис 61, тел: +7(727)2969645+77015128648

Нужна консультация? Звоните!

Первичные консультации - БЕСПЛАТНО!

+7 (7172) 20 10 88
+7 (727) 296 96 45

Наши новости