Вот и подходит к концу первый строительный сезон после принятия нового законодательства в сфере градостроительства в Казахстане.

Для всех, кто хочет начать строительство эта информация будет полезной, поскольку изложена она не только в соответствии с новыми требованиями, но и с учетом нашего собственного опыта в оформлении строительных документов в этом году.

Напомним, что в этом году все жители Казахстана были поставлены перед фактом – с 1-го января 2016 года вступил в силу новый закон, согласно которому серьезно изменился состав приемочной комиссии, формируемой для ввода в эксплуатацию любого строительного объекта.

Если раньше приемочная комиссия состояла из:

• представителей СЭС;
• представителей Горархитектуры;
• представителей ГАСКа;
• представителей ОЧС и т.д.

то с 1 января 2016 года приемочная комиссия формируется из:

• Заказчика строительно-монтажных работ;
• Представителя подрядной организации;
• Лица или организации, осуществлявшего(й) авторский надзор;
• Лица или организации, осуществлявшего(й) технический надзор.

Закон был введен в действие и началась, можно сказать, встреча с новым, неизведанным... Предстояло полностью  изменить  укоренившееся представление о процессе строительства и оформлении документов на недвижимость, что не так-то просто. дело в том, что раньше удобнее было сначала построить дом, а потом собрать весь перечень необходимых документов, оплатить штрафы, подписать акт приемочной комиссии в соответствующих инстанциях и зарегистрировать его в Департаменте юстиции.

Теперь, ПРЕЖДЕ, чем строить дом, необходимо:

• собрать необходимый пакет документов, включающий в себя всю предпроектную и проектную документацию;
• заключить договора с представителями организаций или частными лицами, имеющими аккредитацию по заданному профилю (проектирование, технический надзор, авторский надзор);
• Подать в ГАСК уведомление о начале производства строительно-монтажных работ;
• Затем уже приступать к строительству дома.

После завершения строительства изготавливается технический паспорт, подается декларация о соответствии выполненных работ проекту и качестве строительно-монтажных работ, а затем подписывается акт приемки построенного объекта в эксплуатацию всеми вышеперечисленными представителями, который регистрируется в Департаменте юстиции. Итак, суть реформы такова – процесс строительства любого, даже небольшого объекта, должен быть контролируемым и просчитанным до мелочей с самых первых шагов, чтобы избежать серьезных, непоправимых ошибок в строительстве.

В этой статье я постараюсь максимально четко осветить все этапы оформления документов при строительстве нового дома, чтобы облегчить эту процедуру для многих собственников земельных участков, желающих построить свой самый особенный, самый лучший, самый комфортный и самый красивый ДОМ!

Этапы оформления документов при строительстве нового дома

1) Первый этап, с которого лучше всего начать весь процесс – заказать топосъемку участка у компании, имеющей лицензию на проведение геодезических работ (например, у нас), затем зарегистрировать ее в Управлении архитектуры, и там же нанести красные линии. Стоимость и сроки изготовления топосъемки зависят от размеров участка. Сроки регистрации и нанесения красных линий варьируются от 10 до 15 дней за каждую процедуру. Напоминаю, что красные линии - это линии, отделяющие общественные территории от земельных участков, застраиваемых частными лицами. Важно учитывать – на красных линиях строиться нельзя!

2) Второй этап, без которого вы не можете двигаться дальше – получение двух обязательных технических условий - на водоснабжение, а также на постоянное электроснабжение, потому что без них невозможен и процесс строительства, и процесс эксплуатации дома. Причем надо иметь в виду, что право на выдачу таких условий имеют либо государственные коммунальные предприятия, либо компании, зарегистрированные в антимонопольном комитете. И покупать участок я бы советовала, учитывая возможность, подключения к ближайшим точкам. Это позволит максимально сэкономить ваши средства.

3) Третий этап, совершенно необходимый, - инженерно-геологические изыскания и их конечный результат - технический отчет. Дом должен быть крепким и устойчивым, поэтому для разработки проекта очень важна роль инженерной геологии, поскольку любое возводимое сооружение нуждается в надежном фундаменте, который, в свою  очередь, должен иметь крепкую основу. Основой является большая разновидность грунтов, формирующих литологическое (геологическое) строение земли, с различными характеристиками, несущими способностями, физическими и механическими свойствами, изучением которых занимается инженерная геология.

Недостаточное изучение инженерно-геологических условий, а иногда и игнорирование их при проектировании и строительстве приводит к авариям, а, в некоторых случаях, и полному разрушению сооружений. Например, геологическое строение грунтов города Алматы и Алматинской области весьма разнообразно - от суглинков просадочных до скальных пород. Еще для Алматы свойственно переслаивание грунтов, связанное с селевыми отложениями, формировавшимися веками и тысячелетиями. Поэтому местами можно столкнуться с различными видами грунтов разнородного происхождения, с абсолютно разными характеристиками и свойствами. Это и создает необходимость подробного инженерно-геологического исследования территорий возводимых объектов.

Инженерно-геологические исследования, в зависимости от особенностей местности могут включать в себя:

• бурение скважин,
• испытание грунта методом статического зондирования,
• лабораторные исследования грунта,
• испытания штампом,
• камеральную обработку данных.

Срок выполнения инженерно-геологических изысканий грунта - до 14 дней. 

4) Четвертый этап, самый важный, - получение АПЗ, архитектурно-планировочного задания. По сути, АПЗ - это подробная инструкция к строительству объекта, которая выдается Управлением архитектуры и градостроительства на весь период работ и содержит основные требования и условия по строительству объекта для заказчика, проектировщика и застройщика.

В перечень документов, прилагаемых к заявлению на выдачу АПЗ (утвержденный стандарт), входят:

• задание на проектирование, составленное проектирующей компанией и утвержденное заказчиком, и учитывающее основные особенности объекта;
• копия удостоверения собственника;
• правоустанавливающий документ - договор купли-продажи, дарения или  мены, свидетельство о наследстве и    т.д.;
• копия государственного акта на земельный участок;
• опросный лист по техническим условиям (тоже утвержденный стандарт).

Примите во внимание - название объекта должно соответствовать целевому назначению участка. Если вы строитесь на дачном участке – вы запрашиваете АПЗ на дачный дом; если участок выдан для ведения ЛПХ, то, соответственно, это название будет и в АПЗ. АПЗ на строительство индивидуального жилого дома будет выдано только при аналогичном целевом назначении земли!.

Если на участке есть строения, которые нужно снести, то в названии должно обязательно должно быть словосочетание "со сносом существующих строений". Поверьте, это значительно сократит ваши усилия в данном направлении. Объединение нескольких участков тоже обязательно отражается в названии.

Срок получения АПЗ – 6 рабочих дней. Возможно получить мотивированный отказ в связи с недостатком документов, либо в связи с несоответствием каких-то пунктов Закону "О градостроительстве".

5) Пятый этап, самый ответственный, - согласование эскизного проекта, изготовленного проектирующей компанией, имеющей соответствующую лицензию на данный вид деятельности, в Управлении архитектуры и градостроительства. Срок согласования – 10 рабочих дней.

Эскизный проект в полном объеме должен содержать :

• краткую пояснительную записку с обоснованием принятых решений;
• технико-экономические показатели в соответствии с требованиями строительных нормативных документов РК;
• ситуационную схему в масштабе 1:2000;
• генплан в масштабе 1:500 на топографической основе (проект благоустройства и озеленения) с нанесением красных линий;
• малые архитектурные формы;
• фасады (в цвете) с таблицей по наружней отделке, согласованной с заказчиком, фрагменты фасадов (декоративные элементы и т.д. );
• планы этажей и план кровли, разрезы.

Сроки изготовления проекта зависят от того, насколько четкое представление о доме имеете вы, как много вы вносите корректировок в проект, и насколько профессионально работают проектировщики, которые обязаны учесть все СНИПы - нормы строительства, действующие на территории РК.

Стоимость эскизного проекта чаще всего выставляется вместе со стоимостью рабочего проекта, т.к. они являются неотъемлемыми частями общего целого - проектной документации

6) Шестой этап, очень сложный и затратный, а также требующий определенных навыков во владении персональным компьютером - экспертиза рабочего проекта. Суть этого этапа такова - эксперты, имеющие необходимую квалификацию, оценивают работу проектировщиков, создавших данный проект, на соответствие принятых в нем архитектурных и конструктивных решений требованиям АПЗ, а также на соответствие требованиям СНиП(строительные правила и нормы), действующих на территории Республики Казахстан.

Обязательно наличие электронно-цифровой подписи у заказчика, так как все экспертные компании имеют свой электронный портал и все взаимодействие между заказчиком и компанией осуществляется на портале, а именно – регистрация, подача заявления, подписание договора, выставление счетов, выставление и обработка замечаний по рабочему проекту, устранение замечаний и все необходимые операции по данному виду услуг. Не стоит выбирать компанию, которая заявляет быстроту выполнения этой услуги как преимущество - спешка на этом этапе ни к чему.

Обычно на получение заключения по строительству индивидуального жилого дома уходит порядка 30 рабочих дней. А выдача скоропалительных заключений, поставленных на поток, должна вызывать определенные сомнения. Сопровождение этого этапа, однозначно, советую доверить профессионалам. Средняя стоимость экспертизы - от 150000 тенге.

7) Седьмой этап, требующий индивидуального подхода - заключение договоров генерального подряда, авторского надзора, технического надзора с организациями, имеющими аккредитацию по данному виду деятельности, либо с частными лицами, имеющими соответствующие сертификаты, на весь период строительства до подписания акта приемки при вводе в эксплуатацию объекта. Здесь все понятно – компания, заключившая договор генерального подряда, несет ответственность за сроки и качество возводимого объекта; компания, или специалист, осуществляющие авторский надзор, следят за соответствием работ разработанному и утвержденному проекту; контроль за качеством материалов, используемых при строительстве объекта и качеством выполняемых работ проводит компания, или специалист данного профиля, с опытом работы и аттестатом. Из всего количества предлагаемых услуг в данной категории надо выбрать те, которые больше всего подходят для вас по ценовой шкале и по качеству. Причем тесно сотрудничать со всеми представителями придется немалый отрезок времени, примите это во внимание! Стоимость договоров индивидуальна.

8) Восьмой этап, тоже, как и шестой, требует определенных навыков  во владении персональным компьютером, - подача уведомления о начале производства строительно-монтажных работ. Это уведомление знаменует переход от подготовки к самому процессу строительства. Если вы дошли до него – можете облегченно выдохнуть, потому что проделана серьезная и сложная работа, и все результаты этой работы вносятся в разработанную форму и размещаются на портале электронного правительства для дальнейшей регистрации и рассмотрения в ГАСКе. На основании этого уведомления представитель ГАСКа открывает плановую проверку, фиксирует нулевой цикл работ и можно приступать к строительно-монтажным работам. Эту работу тоже лучше доверить профессионалам, например, компании "Консалтинг Строй Груп". На подачу первого уведомления мы потратили три дня. Сейчас подача уведомления занимает 4 часа при наличии всей необходимой информации.

9) Девятый этап включает в себя собственно строительно-монтажные работы и контроль надзорных органов за ходом работ. По документации это - подача соответствующих ежемесячных отчетов в ГАСК представителями технического надзора, а также заполнение всех требуемых журналов генподрядчиком. Советую всем делать фотографии объекта на всех этапах строительства, начиная с нулевого цикла.

10) Десятый этап, самый простой, - изготовление технического паспорта. Как только объект готов, оригиналы госакта и правоустанавливающих документов сдаются в любой близлежащий ЦОН для вызова техника. В течение недели техник выезжает на объект, делает замеры и готовит технический паспорт с экспликацией помещений и указанием всех площадей по  готовому объекту.

11) Одиннадцатый этап - подача декларации о соответствии выполненных работ проекту. Заполняется по установленному формату и подается в компетентные органы. 

12) Двенадцатый этап - подписание акта ввода в эксплуатацию объекта и согласование его в Департаменте архитектуры и градостроительства. Заполняется по установленному формату и подается в Департамент.

13. Тринадцатый этап, самый приятный, - регистрация акта приемки в Департаменте юстиции.

Вот и все шаги, которые предстоят любому, кто захочет построить индивидуальный жилой дом в Казахстане и легально его оформить. Надеюсь, что эта информация была вам полезна и поможет вам в этом нелегком деле!

Напоминаю, что существует альтернативный путь, который позволит вам существенно сэкономить свое время и нервы, а также получить построенный и оформленный дом в Алматы или в Астане в полном соответствии требованиям закона - обратиться за помощью к специалистам компании "Консалтинг Строй Груп"! Взамен вы получите полное сопровождение вашего процесса строительства в области правильного оформления документов на строительство, что на выходе даст вам легально оформленный собственный дом в кратчайшие сроки без вопросов со стороны надзорных органов!

Звоните нам по телефонам, указанным на сайте или напишите через форму обратной связи. Будем рады помочь!

Наталья Кан, 

ведущий специалист филиала компании "Консалтинг Строй Груп" в г. Алматы