Перепланировка и переоборудование - актуальные темы для жителей Астаны и Алматы. Многие собственники хотели бы улучшить планировку своих квартир, но как это сделать правильно?

Ежедневно мы получаем звонки с такими вопросами, и потому решили написать статью, где изложили самые основные сведения касательно процедуры перепланировки...

Что такое перепланировка квартиры?

В СН РК 3.02-06-2011 (Строительные Нормативы РК) сказано, что перепланировка - это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения в технический паспорт жилого помещения. То есть, если вы меняете планировку в квартире, то все эти изменения должны вноситься в техпаспорт квартиры. Производиться перепланировка должна в соответствии с принятыми нормами и правилами, зафиксированными в нормативных документах. Это важно, чтобы в дальнейшем избежать главной проблемы - нарушения целостности конструкции дома (!!!), что может привести к обрушению как отдельных частей, так и всего строения. Поэтому хотелось бы сначала заострить внимание на том, чего делать нельзя, когда мы говорим о перепланировке, а потом мы рассмотрим то, что делать можно, ну и в последнюю очередь, рассмотрим, как узаконить уже произведенную перепланировку.

Самое первое и важное правило - не надо начинать ремонт, пока на руках не будет решения, потому что наломать дров в данной ситуации можно много и легко, а вот исправлять ошибки потом гораздо сложнее и значительно затратнее как в моральном, так и в материальном плане, да и времени на это уйдет немало.

Чего нельзя делать при перепланировке?

Вот список вещей, которые запрещено делать при осуществлении перепланировки:

• сносить несущие стены в домах любого типа - кирпично-ригельных, монолитных и панельных. Какие стены являются несущими в вашем доме? Уточните у специалистов-проектировщиков или строителей. О демонтаже межкомнатных стен в панельных домах можно вообще не говорить, так как почти все они являются несущими.
• пробивать проёмы в несущих стенах - не то, чтобы это совсем невозможно, просто для законного выполнения этой процедуры требуется положительное заключение о возможной перепланировке квартиры, выданное аккредитованными компаниями. И даже с этим документом на руках пробивать проемы в несущих стенах можно только в домах с монолитным каркасом; в панельных домах подобная процедура категорически запрещена. То есть увеличивать ванну за счет коридора, ведущего на кухню, и пробивать проем между кухней и залом с целью более выгодного использования площади не стоит.
• соединять кухню или жилую комнату с балконами и лоджиями, потому что утеплять и остеклять существующие балконы и лоджии, устраивать новые и расширять существующие оконные и балконные проемы, изменять формы и цвета оконных рам и балконных дверей, согласно п.4.4.13 СН РК 1.04-26-2011 «Реконструкция, капитальный и текущий ремонт жилых и общественных зданий», запрещено;
• увеличивать площадь санузлов за счет жилого пространства;
• устраивать туалеты, ванную и душевую над жилыми комнатами и кухнями. Расширение и перенос так называемых мокрых пятен возможны только за счет нежилых помещений;
• присоединять к квартире чердаки, подвалы, кладовки, колясочные - все то, что принадлежит кондоминимуму;
• утеплять квартиру снаружи;
• в старых двухэтажных и трехэтажных домах, построенных до 60-х годов от перепланировок лучше воздержаться совсем;
• забывать об инсоляции при разделении больших по площади комнат - все жилые комнаты и кухни должны иметь естественное освещение;
• закрывать доступ к оборудованию – вентилям, кранам ит.д

 Что разрешается делать при перепланировке?

Вот список того, что позволяется делать при перепланировке квартир:

• расширять санузлы за счёт нежилых помещений (коридоров и кладовок);
• расширять жилую площадь за счет бытовых помещений;
• уменьшать жилую площадь за счет бытовых помещений;
• объединять и разъединять санузлы;
• убирать легкие перегородки;
• ставить легкие перегородки;
• убирать встроенные шкафы;
• устраивать арочные проемы в пределах существующих дверных проемов;
• осуществлять устройство встроенной мебели
• осуществлять заделку существующих дверных проемов при наличии второго входа в помещение.

С моей перепланировкой все в порядке. Что дальше?

При соблюдении всех вышеуказанных позиций можно готовить необходимый пакет документов для подачи в Управление архитектуры и градостроительства на РЕШЕНИЕ. Также к нему вам нужно будет добавить:

• эскизный проект, который может подготовить любая лицензированная проектная компания (в том числе и мы);
• положительное заключение о возможности перепланировки, выданное аккредитованной компании по техническим обследованиям.

Решение по государственному стандарту выдается в течение десяти рабочих дней. Настоятельно рекомендуем приступать к ремонту только после получения данного решения на руки, чтобы никому ничего лишний раз не доказывать. Очень часто приходится сталкиваться с таким фактом - как только начинается ремонт, соседи начинают беспокоиться о своей безопасности и привлекают внимание контролирующих органов к объекту, что может привести к ненужным штрафам.

После окончания работ заказывается технический паспорт, в котором фиксируются изменения, потом собственник перепланировываемого помещения самостоятельно составляет акт ввода в эксплуатацию, который проходит согласование в Управлении архитектуры и градостроительства. После этого вы можете регистрировать акт ввода в эксплуатацию в Управлении юстиции.

 Что такое переоборудование квартиры?

Если в процессе перепланировки вы меняете функциональное назначение комнат или идет перенос коммуникаций, значит, кроме перепланировки квартира подвергается переоборудованию. Почему мы обращаем на это ваше внимание? Потому что в этом случае процесс документального оформления процедуры усложняется.

В случае перепланировки все происходит по схеме, которую мы уже описывали выше,  а в случае переоборудования процесс меняется. Так, вместо РЕШЕНИЯ на перепланировку вы должны получить архитектурно-планировочное задание, так называемое АПЗ - инструкцию для дальнейших действий.

Кроме того, в данном случае пакет документов для ввода в эксплуатацию объекта будет больше: потребуется изготовить эскизный и рабочий проект по перепланировке и переоборудованию с учетом более детальной проработки по всем затрагиваемым позициям. Как оговаривалось выше, за разработкой проектов надо обращаться в проектные компании, имеющие лицензию по данному виду работ. Эскизный проект в полном объеме согласовывается в Горархитектуре, о чем данным органом выдается соответствующее постановление.

Следующий шаг- экспертиза рабочего проекта (дополнительная оплата), которую осуществляет компания, имеющая свидетельство об аккредитации на право осуществления экспертных работ по техническому обследованию надежности и устойчивости зданий и сооружений на технически сложных объектах первого и второго уровней ответственности, имеющая в своем штате экспертов по данному виду деятельности. В положительном заключении экспертизы дается нормативный срок исполнения работ, которого надо будет придерживаться.

После этого остается только заключить три договора:

• договор авторского надзора;
• договор технического надзора;
• договор генерального подряда

Все договора оплачиваются по договоренности.

Затем необходимо уведомить ГАСК о начале производства строительно-монтажных работ путем подачи заявления на официальный сайт ГАСК с соблюдением всех требований по позициям.

После выполнения работ заказываются:

• технический паспорт (дополнительная оплата);
• акт приемки объекта в эксплуатацию;
• заключение о качестве строительно-монтажных работ;
• заключение о соответствии выполненных работ проекту;
• декларация о соответствии

Все эти документы затем согласовываются в ГАСКе и Управлении архитектуры и градостроительства. После окончания этих процедур проводится регистрация переоборудования в Департаменте юстиции.

Если вы решили сделать перепланировку своей квартиры, вам необходимо пройти все этапы, описанные выше, самостоятельно или вы можете обратиться в организацию, которая специализируется на таких процедурах, например, в нашу компанию Консалтинг Строй Груп. И в Алматы, и в Астане вы можете получить квалифицированную помощь в получении разрешения на перепланировку, оформлении документов на уже сделанную перепланировку, а также оформить полный пакет документов и получить разрешение на переоборудование помещения.

Позвоните нам или отправьте заявку на консультацию через форму обратной связи рядом с этой статьей. Будем рады помочь в решении ваших вопросов с перепланировкой квартиры!